Mandat simple ou exclusif pour vendre à Villenave-d’Ornon ? Marché local, définitions, avantages et limites pour choisir une stratégie de vente adaptée.
Vendre à Villenave-d’Ornon : un marché à part entière.
Un marché de maisons familiales au cœur du sud bordelais.
Villenave-d’Ornon : c’est un marché résidentiel à part entière, avec sa propre dynamique.
Selon les données INSEE 2022, (en vigueur au 1er janvier 2025) la commune compte un peu plus de 42 000 habitants, pour une densité d’environ 1 984 habitants/km². Les dernières estimations portent la population à 47 864 habitants en 2025 en 2025. Source. Ville-data.com
Le parc de logements est très majoritairement occupé à l’année : 95 % de résidences principales en 2022.
Côté typologie, Villenave reste une commune de maisons familiales :
les dernières données détaillées disponibles datent de 2018 : sur
16 039 résidences principales, on compte un peu plus de 57 % de maisons pour 43 % d’appartements. La part des appartements a cependant augmenté.
Mon œil sur le terrain :
Sur le secteur de la Place Aristide Briand et route de Toulouse, on compte au moins 321 logements neufs livrés entre 2018 et 2022 (programmes Agora / Éveil Urbain).
Ces opérations, auxquelles s’ajoutent celles des quartiers de Courréjean et de Saint-Bris, ont mécaniquement renforcé le poids de l’habitat collectif à Villenave-d’Ornon. J’attends les prochaines données Officielles.
Ce que la conjoncture actuelle implique pour un vendeur à Villenave-d’Ornon.
Après deux années compliquées sur le plan national (hausse des taux, baisse des volumes), le marché montre des signes de reprise depuis fin 2024 / début 2025.
Les Notaires de France évoquent environ 892 000 transactions de logements anciens sur 12 mois à fin avril 2025, avec une remontée progressive depuis l’automne 2024.
À Villenave-d’Ornon, plusieurs baromètres montrent un marché plutôt dynamique mais plus sélectif :
Selon Source. Immo-Data, le prix moyen des maisons est passé d’environ
3 897 €/m² en 2022 à 3 538 €/m² en 2024, traduisant un ajustement après la période de forte hausse.
Fin 2025, on est autour de 3 612 €/m² pour une maison et 4 224 €/m² pour un appartement (englobant les programmes neufs), avec un prix moyen tous biens confondus d’environ 3 960 €/m². Source. Orpi
Ce que cela veut dire très concrètement pour vous :
Les biens se vendent encore, mais les acheteurs comparent davantage et n’hésitent plus à passer leur chemin, si le prix, la présentation ou la stratégie de vente ne sont pas cohérents.
A budget équivalent, ils arbitrent aussi entre Villenave, Bègles, Talence.
Le choix du mandat (simple ou exclusif) devient donc un levier réel pour :
– positionner correctement votre bien,
– structurer la communication,
– ne pas laisser s’installer le doute (« pourquoi ce bien est partout et ne se vend pas ? »)
Mandat simple, mandat exclusif : de quoi parle-t-on exactement ?
Le cadre légal des mandats de vente en France (sans jargon)
En France, un professionnel de l’immobilier (agent, mandataire) ne peut pas vendre votre bien « à l’oral » :
La loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 impose un mandat écrit, numéroté sur un registre, pour toute opération portant sur les biens d’autrui.
Ce mandat doit préciser notamment :
– l’identité des parties,
– la nature du bien,
– le prix de mise en vente (ou les conditions dans lesquelles il sera fixé),
– e montant et la répartition des honoraires,
– la durée du mandat et les conditions de résiliation.
Le site officiel service-public.fr rappelle par ailleurs qu’il existe plusieurs types de mandats de vente : simple, exclusif, semi-exclusif.
Mandat simple, mandat exclusif : principes et fonctionnement.
| Critère | Mandat simple | Mandat exclusif |
| Nombre de professionnels | Vous pouvez confier votre bien à une ou plusieurs agences / mandataires. | Vous confiez la vente à un seul professionnel, pour une durée définie souvent 3 mois renouvelables . Source. FNAIM |
| Vente par vous-même | Vous pouvez, en principe, vendre de particulier à particulier en parallèle, selon les termes du mandat. | En principe, vous ne pouvez pas vendre par vous-même sans respecter les conditions du mandat, sous peine de devoir la rémunération prévue au professionnel Source. Service-Public |
| Exclusivité | Aucune exclusivité : plusieurs intermédiaires peuvent commercialiser le même bien. | Exclusivité contractuelle : seul le professionnel mandaté peut commercialiser le bien pendant la durée prévue. |
| Cadre juridique commun | Mandat écrit, signé, numéroté, avec prix, durée, honoraires, conformément à la loi Hoguet. | Idem : mandat écrit, signé, numéroté, avec prix, durée, honoraires, conformément à la loi Hoguet. |
| Durée habituelle | Durée variable, souvent plus souple, avec possibilité de mettre fin au mandat selon les clauses prévues. | Durée initiale souvent de 3 mois (à vérifier dans le contrat), avec conditions de résiliation précises. |
A noter :
Il existe également le mandat semi-exclusif : c’est une sorte de variante de l’exclusif, avec des conditions spécifiques si vous trouvez vous-même l’acquéreur (rémunération souvent réduite mais prévue au contrat).
Chaque mandat étant différent, il est indispensable de lire ces clauses attentivement avant de signer.
Mon Conseil d’experte :
Cet article a une vocation d’information générale. Pour un cas particulier (contestation de mandat, clause litigieuse, etc.), il est toujours prudent de demander l’avis d’un notaire ou d’un avocat.
Mandat simple ou exclusif à Villenave-d’Ornon : avantages et limites
| Critère | Mandat simple | Mandat exclusif |
| Cohérence de la stratégie | Stratégie souvent diluée : plusieurs interlocuteurs, plusieurs discours, parfois des incohérences. | Stratégie de vente claire : avis de valeur argumenté, prix cohérent avec le marché local, plan d’action défini. |
| Gestion des visites et des offres | Plus complexe : rendez-vous multiples, comptes-rendus variables, acheteurs qui peuvent jouer la concurrence entre professionnels et pousser la négociation. | Un interlocuteur unique pour les visites, les retours acquéreurs et la négociation ; vision d’ensemble du dossier. |
| Marketing du bien | Dépend du niveau d’implication de chaque professionnel pas toujours de photos pro ou de vraie mise en scène du bien. | Plan marketing structuré : photos pro, annonces optimisées, portails immobiliers, réseaux sociaux, base d’acquéreurs sur Villenave, Bègles, Talence, etc. |
| Délai et négociation | Peut se traduire par des délais de vente plus longs et par des négociations plus importantes sur le prix, surtout lorsque le bien reste longtemps en ligne avec plusieurs annonces différentes. | Les ventes sont souvent plus rapides et plus sereines qu’en mandat simple, d’après ce que j’observe au quotidien sur le terrain |
| Quand cela se défend | Si vous connaissez très bien le marché, que vous êtes très disponible pour gérer visites, relances, documents, et à l’aise avec la comparaison des avis de prix. | Si vous souhaitez vendre votre maison ou appartement à Villenave-d’Ornon avec une stratégie claire, un suivi régulier et un seul pilote pour votre projet. |
| Points de vigilance | Risque d’image brouillée du bien (ex : Saint-Bris, ou proche Hôpital Robert Picquet, etc.) et de perte de crédibilité aux yeux des acheteurs. | Lire attentivement le mandat immobilier exclusif : durée (souvent 3 mois), conditions de résiliation / tacite reconduction, actions prévues, nombre de plateformes où sera diffusé le bien, fréquence des comptes-rendus. |
Il existe également le mandat semi-exclusif : c’est une sorte de variante de l’exclusif, avec des conditions spécifiques si vous trouvez vous-même l’acquéreur (rémunération souvent réduite mais prévue au contrat). Chaque mandat étant différent, il est indispensable de lire ces clauses attentivement avant de signer.
Mon œil sur le terrain :
Sur Villenave, j’observe souvent que :
Un bien mis en exclusivité avec une stratégie claire (prix réaliste, cohérent avec le marché photos pro, diffusion maîtrisée) se vend :
– plus vite,
– avec moins de négociation,
– dans un climat plus serein pour le vendeur.
Conclusion : mandat simple ou exclusif, une décision stratégique à Villenave-d’Ornon
Le choix entre mandat simple et mandat exclusif n’est pas un choix à négliger.
C’est un vrai choix stratégique, qui doit tenir compte à la fois du marché local, de l’évolution rapide du parc de logements et de la façon dont les acheteurs orientent aujourd’hui leur décision.
Dans un contexte où les prix se sont ajustés et où les acquéreurs comparent beaucoup, la façon dont votre bien est présenté, diffusé et défendu fait une différence concrète sur le délai et sur le montant final.
Le mandat simple peut rassurer par l’idée de liberté ou de « visibilité », mais mal utilisé, il crée surtout de la dispersion : plusieurs interlocuteurs, plusieurs discours, parfois plusieurs prix.
Et un point essentiel, c’est qu’il peut donner la main aux acquéreurs, qui se retrouvent avec plusieurs professionnels en face d’eux et se sentent en position de les mettre en concurrence, ce qui ouvre la porte à davantage de négociation dès le départ.
À l’inverse, un mandat exclusif bien construit repose sur une stratégie claire, un plan d’actions transparent et un interlocuteur identifié qui porte votre dossier de bout en bout.
La vraie question n’est donc pas de savoir s’il faut « signer un mandat » ou non, mais surtout avec qui, et dans quel cadre. Comme on dit : « s’il y a un doute, il n’y a pas de doute ».
Autrement dit, il faut avoir un bon contact, un bon feeling, une bonne impression avec votre interlocuteur, si quelque chose vous dérange, passez votre chemin.
Dans le prochain article, je vous aiderai à vous poser les bonnes questions pour choisir le mandat le plus adapté à votre situation, à votre délai et à votre projet de vie, en restant ancré dans la réalité du marché villenavais.